O QUE MUDA?

O recente Ofício-Circulado n.º 25116, de 23 de junho de 2026, veio esclarecer o âmbito de aplicação da nova verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA, introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

Esta medida assume particular relevância para o setor imobiliário e da construção, ao permitir a aplicação da taxa reduzida de IVA a determinadas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados à habitação.

Contudo, a aplicação desta taxa reduzida depende do cumprimento rigoroso de um conjunto de condições legais, pelo que importa conhecer as novas regras.

QUE EMPREITADAS PODEM BENEFICIAR DA TAXA REDUZIDA?

Nos termos da nova verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA, podem beneficiar da taxa reduzida as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem:

• À venda para habitação própria e permanente do adquirente;
• Exclusivamente ao arrendamento habitacional.

A aplicação da taxa reduzida não é automática, estando dependente da verificação cumulativa de vários requisitos.

NO CASO DA VENDA PARA HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE

Para beneficiar da taxa reduzida de IVA, devem verificar-se, entre outras, as seguintes condições:

• O imóvel deve destinar-se a habitação própria e permanente do adquirente;
• O valor de venda não pode exceder 660.982 euros;
• A aquisição deve beneficiar das taxas previstas nas alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT;
• A venda deve ocorrer no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização do imóvel;
• O título aquisitivo deve mencionar expressamente a aplicação da verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA.

A inexistência de qualquer destes requisitos poderá determinar a perda do benefício fiscal e obrigar à regularização do imposto.

NO CASO DO ARRENDAMENTO HABITACIONAL

A taxa reduzida pode igualmente aplicar-se a empreitadas destinadas exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que:

• O arrendamento seja isento de IVA;
• A renda mensal não exceda 2.300 euros;
• Os contratos de arrendamento sejam comunicados à Autoridade Tributária;
• O primeiro contrato entre em vigor no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização;
• O imóvel permaneça arrendado durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos;
• Não exista possibilidade de subarrendamento por valor superior ao limite legal.

A INICIATIVA PROCEDIMENTAL ASSUME PARTICULAR IMPORTÂNCIA

O Ofício-Circulado esclarece que a iniciativa procedimental constitui o marco cronológico essencial para determinar a aplicação da taxa reduzida.

Consoante o tipo de operação urbanística, releva, nomeadamente:

• A data do pedido de licenciamento;
• A data da apresentação da comunicação prévia;
• A apresentação do parecer prévio ou da comunicação de início dos trabalhos, nos casos de operações isentas de controlo prévio.

Trata-se de um aspeto particularmente relevante para promotores e construtores, uma vez que poderá determinar a aplicação ou não do benefício fiscal.

E SE AS CONDIÇÕES DEIXAREM DE SE VERIFICAR?

Sempre que deixe de se verificar qualquer dos requisitos exigidos para a aplicação da taxa reduzida, o sujeito passivo deverá proceder à regularização do IVA em falta.

Entre as situações suscetíveis de originar regularizações destacam-se:

• Venda do imóvel por valor superior ao limite legal;
• Imóvel não destinado a habitação própria e permanente;
• Omissão da menção obrigatória no título aquisitivo;
• Renda mensal superior ao limite legal;
• Falta de comunicação dos contratos de arrendamento;
• Incumprimento do período mínimo de arrendamento.

As regularizações poderão implicar a entrega de declarações periódicas de substituição ou o pagamento do imposto adicional devido.

QUANDO PRODUZ EFEITOS O NOVO REGIME?

A nova verba produz efeitos a partir de 1 de julho de 2026, sendo aplicável às empreitadas cuja iniciativa procedimental se tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

O regime mantém-se aplicável até 31 de dezembro de 2032, sem prejuízo das condições legalmente previstas.

CONCLUSÃO

A nova verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA constitui uma medida com impacto relevante no setor da construção e do imobiliário, permitindo, em determinadas circunstâncias, a aplicação da taxa reduzida de IVA a empreitadas de construção e reabilitação de habitação.

Contudo, a aplicação deste benefício fiscal exige o cumprimento rigoroso de diversas condições e formalidades, sendo fundamental uma análise prévia de cada operação.

Na Audico acompanhamos permanentemente as alterações fiscais e apoiamos empresas, promotores imobiliários e investidores na correta aplicação dos diferentes regimes fiscais, contribuindo para uma gestão mais segura e eficiente.