Novo “Pacote Habitação” – Principais Alterações Fiscais
Resumo do Decreto-Lei n.º 97_2026, de 20 de maio
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovou um conjunto muito significativo de medidas fiscais e de incentivo à habitação, introduzindo alterações profundas em matérias como IVA, IRS, IRC, IMT, imposto do selo, arrendamento habitacional, reabilitação urbana e investimento imobiliário.
O objetivo assumido pelo Governo passa por aumentar a oferta de habitação, através da mobilização do setor privado e da criação de incentivos fiscais ao investimento habitacional.
- IVA a 6% na Construção e Reabilitação Habitacional
Uma das medidas mais relevantes consiste na aplicação temporária da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis habitacionais.
A medida aplica-se:
• a imóveis destinados a habitação própria e permanente;
• e também a imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
O diploma esclarece ainda que a perda da afetação a habitação própria permanente não implica automaticamente perda da taxa reduzida de IVA.
Em determinadas situações:
• não existe regularização do IVA;
• mas pode existir agravamento de IMT em 10%.
- Reinvestimento de Mais-Valias em Arrendamento Habitacional
O diploma cria um novo regime de exclusão de tributação de mais-valias em IRS quando:
• o valor realizado seja reinvestido;
• em imóveis destinados ao arrendamento habitacional;
• com rendas consideradas moderadas.
Entre os requisitos destacam-se:
• reinvestimento entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda;
• celebração de contratos de arrendamento;
• manutenção do imóvel no mercado de arrendamento durante determinados períodos;
• limites máximos de renda.
- Tributação Mais Favorável das Rendas
Outra alteração relevante consiste na redução da tributação dos rendimentos prediais.
O diploma prevê:
• taxa autónoma de apenas 10% para determinados rendimentos prediais;
• aplicável até 31 de dezembro de 2029;
• relativamente a contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas.
No caso de sujeitos passivos de IRC:
• apenas 50% dos rendimentos podem ser considerados para tributação em determinadas situações de arrendamento habitacional abrangido pelo regime.
Isto pode representar um incentivo fiscal muito relevante para investidores, sociedades imobiliárias e estruturas patrimoniais.
- Novos Benefícios em IMT e Imposto do Selo
O diploma cria benefícios para aquisição de habitações de custos controlados:
• isenção parcial ou total de IMT;
• redução de imposto do selo;
• incentivos à primeira habitação.
- Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
Uma das novidades mais relevantes é a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).
Estes contratos podem garantir benefícios fiscais até 25 anos para investimentos destinados ao arrendamento habitacional.
Entre os incentivos previstos:
• isenção de IMT;
• isenção de imposto do selo;
• isenção de IMI até 8 anos;
• redução de IMI;
• isenção de AIMI;
• IVA reduzido;
• restituição parcial de IVA em serviços de arquitetura e engenharia.
- Restituição Parcial de IVA na Construção de Habitação Própria
O diploma aprova ainda um regime de restituição parcial do IVA suportado por particulares na construção da sua habitação própria e permanente.
Isto pode representar:
• redução relevante dos custos de construção;
• sobretudo em projetos habitacionais próprios.
- Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
O Governo substitui o anterior programa por um Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
O objetivo passa por:
• simplificar procedimentos;
• aumentar adesão;
• reduzir burocracia;
• estimular oferta de arrendamento com rendas moderadas.
- Impactos Práticos Que Merecem Atenção
Apesar dos incentivos, o regime é tecnicamente complexo.
Existem:
• prazos;
• limites de renda;
• regras de permanência;
• obrigações declarativas;
• mecanismos de regularização de IVA;
• consequências fiscais em caso de incumprimento.
Em vários casos:
• o incumprimento pode implicar perda de benefícios;
• regularizações fiscais;
• juros;
• agravamentos de IMT.
Conclusão
O novo “pacote habitação” representa uma das maiores alterações fiscais dos últimos anos no setor imobiliário e habitacional.
As medidas agora aprovadas poderão criar:
• oportunidades relevantes de poupança fiscal;
• estímulos ao investimento;
• redução de custos na construção e arrendamento habitacional.
Contudo, a correta aplicação prática das regras exige análise técnica cuidada, sobretudo nas matérias relacionadas com:
• IVA;
• mais-valias;
• arrendamento;
• benefícios fiscais;
• contratos de investimento imobiliário.
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