Isenções – Locação de bens imóveis / transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial.

I – DESCRIÇÃO DO PEDIDO:
1. Começa por referir a Requerente que tem por «objeto social a “Exploração e gestão de empreendimentos turísticos e similares, próprios ou alheios, incluindo alojamento e atividades conexas. Prestação de serviços inerentes às atividades desenvolvidas. Compra, venda, exploração, gestão e arrendamento de imóveis próprios e alheios.”»[1], sendo que, no âmbito da sua atividade,
tomou de arrendamento o imóvel composto por rés-do-chão, 3 andares, águas furtadas e saguão, sito no Largo (…) 1 a 5, Rua (…) 85 a 97 e Rua (…) 76 a 88, inscrito sob o artigo (…) na matriz predial urbana da freguesia da (…), concelho de (…), propriedade da sociedade (EPX), S.A.
2. Acrescenta a Requerente que este Contrato de Arrendamento foi celebrado em xx/07/2020, pelo prazo de 20 anos, sendo que pretende realizar no imóvel arrendado obras de reabilitação e transformação de modo a nele instalar uma unidade hoteleira de requinte e qualidade superior, com a classificação 5 estrelas e capacidade máxima de 95 camas fixas / utentes distribuídas por 49
unidades de alojamento.
3. Mais refere a Requerente que irá adquirir trabalhos de construção civil para a reabilitação e adaptação do imóvel, bem como um conjunto de equipamentos básicos e de mobiliário essencial e necessário ao funcionamento do hotel, sendo que também será da sua responsabilidade a aprovação dos correspondentes projetos perante as entidades competentes e a obtenção de todas as autorizações administrativas necessárias.

– CONCLUSÕES
71. Face ao exposto, concluímos que:
71.1. o TJUE considera que estamos perante uma locação de bens imóveis quando se verificam os seguintes pressupostos essenciais: (i) o proprietário do imóvel cede a uma pessoa (locatário), (ii) o direito de ocupar este imóvel, dele excluindo as outras pessoas, (iii) por um determinado prazo, (iv) em contrapartida de uma renda;
71.2. para beneficiar de isenção, a locação deve traduzir-se na colocação passiva do imóvel à disposição do locatário, estando ligada ao decurso do tempo e não gerando qualquer valor acrescentado significativo, não sendo acompanhada de quaisquer prestações de serviços que retirem à locação o carácter de preponderância na operação em causa;
71.3. da jurisprudência do TJUE resulta também que a isenção da locação não é afastada no caso de esta ser acompanhada de bens, equipamentos, utensílios, acessórios, bens consumíveis, porém, a exceção à isenção da locação prevista na 2.ª parte da subalínea c) da alínea 29) do artigo 9.º do CIVA – «qualquer outra locação de bens imóveis de que resulte a transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial ou industrial», não consta da correspondente alínea c) do n.º 2 do artigo 135.º da Diretiva IVA, tendo Portugal, na sequência da faculdade concedida, optado por acrescentar esta exceção ao elenco;
71.4. encontrando-se o Hotel, como refere a Requerente (já que não foi junta qualquer lista com os equipamentos, móveis, acessórios), devidamente apetrechado com todos equipamentos, móveis, utensílios, acessórios, necessários ao exercício da atividade hoteleira, acrescendo o facto de a Requerente estar registada pela atividade principal de «Hotéis com restaurante», e de recair sobre si a responsabilidade de obter todas as autorizações administrativas, o que incluirá as licenças, alvarás e autorizações legalmente exigidos para a abertura deste Hotel junto do Instituto do Turismo IP,
estaremos perante uma locação de bens imóveis de que resulta a transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial;
71.5. a ser assim, esta operação subjacente ao Contrato de Gestão e Exploração Turística consubstancia uma locação de bens imóveis de que resulta a transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial, sujeita a IVA e dele não isenta, nos termos da 2.ª parte da subalínea c) da alínea 29) do artigo 9.º do CIVA, sendo aplicada a taxa normal [artigo 18.º, n.º 1, alínea c) do mesmo código].